Operações Urbanísticas

A ocupação, utilização e transformação do solo, designadamente através da realização de operações urbanísticas, realiza-se no âmbito dos limites previstos na Constituição, na lei, nos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal em vigor e em conformidade com a respetiva classificação e qualificação (artigo 9.º da Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo).

A realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia ou autorização de utilização a não ser que, nos termos da lei, se tratem de operações urbanísticas isentas de controlo prévio (n.º 1 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

O controlo administrativo das operações urbanísticas destina-se a assegurar a conformidade das operações urbanísticas com as disposições legais e regulamentares aplicáveis, em especial com as disposições dos planos municipais de ordenamento do território, e a prevenir os perigos ou danos que da sua realização possam resultar para a saúde pública e segurança de pessoas e bens (n.º 1 do artigo 58.º da  Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo).

O elenco das operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio ou isentas desse controlo, bem como a tramitação dos respetivos procedimentos e as regras aplicáveis à sua realização encontram-se previstos no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)

e no Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação - RMEU.

A apresentação de requerimento ou comunicação para realização de operações urbanísticas, bem como de outros pedidos conexos, deve ser efetuada através do preenchimento dos Modelos e requerimentos disponibilizados na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhados dos elementos instrutórios previstos na Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e no Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação - RMEU.

A apresentação, a apreciação dos pedidos e a emissão dos respetivos títulos estão sujeitos ao pagamento das taxas previstas no Regulamentos Taxas e Tarifas do Município de Mafra.

Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística, ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares.

Para tal deve apresentar um pedido de informação prévia, nos termos do artigo 14.º e seguintes do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) instruído nos termos da Portaria n.º 113/2015 de 22 de abril e do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação -RMEU.

A apresentação do pedido de informação prévia deve ser efetuada através do preenchimento de requerimento Modelo AT-04 disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, anexando os elementos respetivos indicados na Relação de Documentos (AT-A01 ou AT-A02) também disponibilizados em Modelos e requerimentos estando a apresentação e apreciação sujeitas ao pagamento das taxas previstas no artigo 18.º da Taxas e Tarifas.

A informação prévia favorável vincula, pelo prazo de um ano, as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento e no controlo sucessivo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia, nos termos estabelecidos no artigo 17.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Estão sujeitas a licença administrativa (n.º 2 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE):

• As operações de loteamento;
• As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos, em área não abrangida por operação de loteamento;
• As obras de construção, de alteração ou de ampliação, em área não abrangida por operação de loteamento ou por plano de pormenor;
• As obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação e as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
• Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
• As obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;
• As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, sem prejuízo do disposto em legislação especial;
• Operações urbanísticas das quais resulte a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros;
• As demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio, nos termos do RJUE.

Estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes operações urbanísticas (n.º 4 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE):

• As obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
• As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos, em área abrangida por operação de loteamento;
• As obras de construção, de alteração ou de ampliação, em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;
• As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;
• A edificação de piscinas associadas a edificação principal;
• As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável, nos termos dos n.º^s 2 e 3 do artigo 14.º do RJUE;

As obras resultantes de uma intimação da câmara municipal, nos termos previstos no artigo 90.º-A do RJUE.

Sim. Nas operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia pode o interessado, no requerimento inicial, optar pelo regime de licenciamento (n.º 6 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Poderá ser apresentado um pedido de licenciamento de operação de loteamento, com vista à constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou mais prédios ou do seu reparcelamento, desde que a operação de loteamento se encontre dentro de perímetro urbano e em terrenos já urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal de ordenamento do território (alínea i) do artigo 2.º, alínea a) do n.º 2 do artigo 4.º e artigo 41.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

A apresentação do pedido de licenciamento deve ser efetuada através do preenchimento de requerimento Modelo AT-02 disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, anexando os elementos respetivos indicados na Relação de Documentos Modelo AT-A07 também disponibilizada em Modelos e requerimentos . 

Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º do  Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) estão isentas de controlo prévio:

• As obras de conservação;
• As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas ou que não impliquem a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros;
• As obras de escassa relevância urbanística.

(N.º 1 do artigo 6.º e artigo 6.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e artigo 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

Desde que essas obras não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas, não impliquem a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros e desde que não incidam sobre imóveis classificados ou em vias de classificação ou imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação, pode fazer as obras de alteração ((alínea b) do n.º 1 do artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).

A pintura de uma edificação só constitui uma obra de conservação, isenta de controlo prévio nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), se não for alterada a cor original e desde que não se trate de imóveis classificados ou em vias de classificação ou imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.

A pintura com alteração da cor constitui uma obra de alteração (alínea d) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), sujeita a controlo prévio nos termos gerais.

A substituição do telhado, caso se mantenha a natureza e a cor dos materiais ou se substitua os materiais do telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética, está isenta de controlo prévio nos termos previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º e na alínea h) do n.º 1 do artigo 6.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) por se tratarem, respetivamente, de obras de conservação e obras de escassa relevância urbanística, desde que não incidam sobre imóveis classificados ou em vias de classificação ou imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.

Esta pretensão implica uma alteração da fachada do edifício pelo que deverá ser apresentado pedido de licenciamento/ comunicação prévia através do preenchimento de requerimento Modelo AT-02, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, anexando os elementos respetivos indicados na Relação de Documentos Modelo AT-A11, também disponibilizado em Modelos e requerimentos  e no n.º 4 do artigo 10.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

As edificações pré-fabricadas, modulares ou similares, independentemente do material aplicado na sua construção ou do método construtivo, quando destinadas ao uso habitacional ou outro, incorporam-se no solo com caráter de permanência, designadamente através das ligações às infraestruturas básicas, e determinam uma utilização do solo para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água, pelo que são consideradas operações urbanísticas, nos termos das alíneas a) e j) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), encontrando-se sujeitas, nos termos gerais, aos procedimentos administrativos de controlo prévio, previstos no artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

A estrutura de uma estufa, caso tenha elementos que determinem a sua incorporação no solo com carácter de permanência (por exemplo através da execução de sapatas de fundação), em termos que permitam afirmar que não é amovível, de acordo com a alínea a) e j) do artigo 2.º Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), é considerada como uma operação urbanística, constituindo a sua instalação uma operação material de edificação cuja realização depende de controlo prévio, na modalidade de licença, ao abrigo do artigo 4.º do mesmo regime jurídico.

Caso a estrutura da estufa não possua elementos de incorporação no solo com carácter de permanência (por exemplo quando os prumos da estrutura metálica são fixos ao solo sem quaisquer elementos construtivos), esta será considerada como uma estrutura ligeira e amovível, não dependendo, assim, de controlo prévio, desde que a utilização do solo seja para fins agrícolas, pecuários, florestais ou mineiros, conforme definição estabelecida no artigo 2.º, alínea j) do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Para requerer a emissão de certidão de isenção de controlo prévio, deverá utilizar o requerimento Modelo AT-21, disponibilizado em Modelos e requerimentos na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal.

São obras de escassa relevância urbanística as seguintes obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização, têm escasso impacto urbanístico e que se encontram previstas no artigo 6.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e no artigo 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU):

• As edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea do rés-do-chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10 m² e que não confinem com a via pública;
• A edificação de muros de vedação, até 1,8 m de altura, que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras, até uma altura de 2 m, ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes;
• A edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m²;
• As pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afetem área do domínio público;
• A edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal, com área inferior à desta última;
• A demolição das edificações referidas nos pontos anteriores;
• A instalação de painéis solares fotovoltaicos ou geradores eólicos associados a edificação principal, para produção de energias renováveis, incluindo de microprodução, que não excedam, no primeiro caso, a área de cobertura da edificação e a cércea desta em 1 m de altura, e, no segundo, a cércea da mesma em 4 m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5 m, bem como de coletores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos;
• A substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;
• Abrigos de animais de estimação e ainda outros tipos de edificações, com área inferior a 10,00 m² e altura relativa ao solo inferior a 2,20 m;
• As edificações, estruturas ou aparelhos para churrasqueiras com área de implantação até 5,00 m², para a prática da culinária ao ar livre, desde que não prejudiquem terceiros;
• Instalação de painéis coletores solares, para uso doméstico, até um máximo de 10,00 m²;
• Colocação de gradeamento vazado, com a altura máxima do conjunto de 2,25 m, não confinante com a via pública;
• Obras relativas a muros de vedação confinantes e não confinantes com a via pública, inseridos em operações de loteamento, desde que o projeto tipo tenha sido aprovado no âmbito da operação de loteamento;
• Construção de muretes em jardins ou logradouros, desde que não ultrapassem 0,50 m de altura;
• Cabines elétricas que obedeçam ao projeto tipo fornecido pela Câmara Municipal;

Sim. As obras de escassa relevância urbanística devem ser participadas à Câmara Municipal de Mafra, no prazo de 30 dias antes do início da sua realização, mediante o preenchimento do de requerimento Modelo AT-27, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, e a apresentação de planta de localização ou ortofotomapa com indicação do local de realização da obra (n.º 2 do artigo 28.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação  - RMEU).

A apresentação de um pedido de licenciamento deve ser efetuada através do preenchimento de requerimento Modelo AT-02 disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, anexando os elementos respetivos indicados na Relação de Documentos Modelo AT-A11, também disponibilizado em Modelos e requerimentos.

Para realizar uma obra de construção de uma edificação é, em regra, necessário apresentar o projeto de arquitetura e os projetos das especialidades, os quais devem ser elaborados e subscritos por técnicos legalmente habilitados, nos termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho.

O pedido de licenciamento ou a comunicação prévia de operação urbanística devem ser publicitados sob a forma de aviso, segundo modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2015 de 3 de agosto, a colocar no local de execução da operação, de forma visível da via pública, no prazo de 10 dias a contar da apresentação do requerimento inicial ou comunicação (artigo 12.º Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

A substituição do requerente ou comunicante, do titular do alvará de construção ou do título de registo emitidos pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (Inci, I.P.), do responsável por qualquer dos projetos apresentados, do diretor de obra ou do diretor de fiscalização de obra, deve ser comunicada à Câmara Municipal de Mafra para que o gestor do procedimento proceda ao respetivo averbamento no prazo de 15 dias a contar da data da substituição (n.º 9 do artigo 10.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Deverá utilizar-se, para este efeito, o requerimento Modelo AT-25 disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhado dos elementos nele referidos, mediante o pagamento das taxa devidas.

A alteração da utilização de edifício ou suas frações autónomas está sujeita a prévia autorização, devendo o interessado formular o pedido de autorização de alteração de utilização mediante a apresentação de requerimento Modelo AT-23, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, sempre que a alteração da utilização pretendida não implique a realização de operações urbanísticas sujeitas a prévia licença ou comunicação (n.º 5 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Portaria n.º 113/2015 de 22 de abril

Mediante requerimento fundamentado do interessado, o prazo de execução de obras de urbanização e de obras de edificação pode ser prorrogado, por uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial quando não seja possível concluir as obras dentro do prazo para o efeito estabelecido, pedido este que, desde que seja acompanhado dos elementos necessários, será decidido logo que apresentado o requerimento;

Pode ser ainda concedida uma segunda prorrogação do prazo, mediante requerimento fundamentado do interessado, quando a obra se encontre em fase de acabamentos, mediante o pagamento de um adicional à taxa devida (n.ºs 3 e 4 do artigo 53.º e n.ºs 5 e 6 do artigo 58.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).

Deverá utilizar-se, para este efeito, o requerimento Modelo AT-05, disponibilizado em Modelos e requerimentos na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal.

Caso as obras já tiverem atingido um estado avançado de execução, mas a licença ou a comunicação haja caducado, pode ser requerida a concessão de uma licença especial para conclusão das obras, desde que não se mostre aconselhável a sua demolição por razões ambientais, urbanísticas, técnicas ou económicas. (n.º 1 do artigo 88.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Deverá utilizar-se, para este efeito, o requerimento Modelo AT-05 disponibilizado em Modelos e requerimentos na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal.

Sim, desde que seja possível assegurar a conformidade da obra com as disposições legais e regulamentares aplicáveis em vigor.

Para o efeito, é adotado o procedimento adequado à operação urbanística em causa (licenciamento ou comunicação prévia) com as especificidades constantes do artigo 102.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Deverá utilizar-se, para este efeito, o requerimento Modelo AT-36, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhado dos elementos referidos no artigo 16.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

Os defeitos de construção não se incluem no âmbito de aplicação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) dado que constituem matéria regulada pelo direito privado.

Nesta perspetiva, estamos perante um litígio entre particulares que não compete à câmara municipal decidir e que poderá ser submetido à apreciação dos tribunais judiciais, a quem cabe a competência para dirimir e apreciar os conflitos entre privados, conforme estatuído no n.º 2 do art.º 202.º da Constituição da República Portuguesa, sem prejuízo do recurso a meios alternativos de composição de litígios.

Quando esteja em causa a execução de obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou de obras de conservação necessárias à melhoria de arranjo estético, poderá ser determinado, pela Câmara Municipal, oficiosamente ou mediante requerimento de qualquer interessado, e após a realização de vistoria, que o proprietário proceda à execução dessas obras (n.º 2 do artigo 89.º e n.º 1 do artigo 90.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

O interessado poderá requer a realização de vistoria com vista a execução das obras utilizando, para este efeito, o requerimento Modelo AT-24, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal.

A operação de destaque, ou seja, a divisão de um prédio, com descrição predial, em duas parcelas, está sujeita à emissão de uma certidão pela Câmara Municipal, destinada a comprovar a verificação dos requisitos legais e regulamentares aplicáveis.

Deverá utilizar, para requer a emissão de certidão, o requerimento Modelo AT-32, disponibilizado em Modelos e requerimentos  na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhado dos elementos referidos no artigo 24.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

De acordo com o disposto no artigo 54.º da Lei n.º 91/95, de  2 de setembro, na redação atual (reconversão das áreas urbanas de génese ilegal), a celebração de quaisquer atos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos carece de parecer favorável da Câmara Municipal.

Deverá utilizar-se, para requer a emissão de certidão com o parecer, o requerimento Modelo AT-41, disponibilizado em Modelos e requerimentos na página eletrónica e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhado dos elementos referidos no mesmo.

Não. A Câmara Municipal não pode emitir uma certidão comprovativa da área de determinada parcela ou prédio porque não dispõe de cadastro geométrico da propriedade rústica e cadastro predial dos prédios do concelho.

Deverá utilizar, para requer a emissão de certidão, o requerimento Modelo AT-17, disponibilizado em Modelos e requerimentos na página eletrónica (https://www.cm-mafra.pt/pages/551) e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal,  acompanhado dos elementos nele referidos.