Operações Urbanísticas

Operações urbanísticas são as operações materiais de urbanização, de edificação, utilização dos edifícios ou do solo desde que, neste último caso, para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água (artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação – RJUE). 

A ocupação, utilização e transformação do solo, designadamente através da realização de operações urbanísticas, realiza-se no âmbito dos limites previstos na Constituição, na lei, nos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal em vigor e em conformidade com a respetiva classificação e qualificação (artigo 9.º da Lei de Bases da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo).

A realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia ou autorização de utilização a não ser que se trate de operações urbanísticas isentas de controlo prévio.

O controlo administrativo das operações urbanísticas destina-se a assegurar a conformidade das operações urbanísticas com as disposições legais e regulamentares aplicáveis, em especial com as dos planos municipais e especiais de ordenamento do território, e a prevenir os perigos ou danos que da sua realização possam resultar para a saúde pública e segurança de pessoas e bens.

O elenco das operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio ou isentas desse controlo, bem como a tramitação dos respetivos procedimentos e as regras aplicáveis à sua realização encontra-se estabelecido no RJUE e no Regulamento Municipal de Edificação e Urbanização – RMEU.

A apresentação do requerimento ou comunicação para realização de operações urbanísticas, bem como de outros pedidos conexos, deve ser efetuada através do preenchimento de formulários disponibilizados nesta página eletrónica e nos serviços de Atendimento da Câmara Municipal, acompanhados dos elementos instrutórios previstos na Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, no RJUE e no RMEU.

A apresentação, a apreciação dos pedidos e a emissão dos respetivos títulos estão sujeitos ao pagamento das taxas previstas no Regulamento e Tabela de Taxas do Município de Mafra.

 

FAQs

Disponibilizam-se respostas a algumas das questões que mais frequentemente são colocadas no âmbito da realização de operações urbanísticas.

Quais são as obras que se encontram sujeitas ao regime de licenciamento?

-  As operações de loteamento;

-  As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área não abrangida por operação de loteamento;

-  As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou por plano de pormenor;

-  As obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação, e as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;

- Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

- As obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;

-  As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, sem prejuízo do disposto em legislação especial;

-  As demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio, nos termos do presente diploma.

Cfr. art.º 4.º, n.º 2 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Quais são as obras que se encontram sujeitas ao regime de comunicação prévia?

-  As obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

-  As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;

-  As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;

-  As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;

-  A edificação de piscinas associadas a edificação principal;

-  As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 14.º

Cfr. art.º 4.º, n.º 4 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Quando uma obra está sujeita ao procedimento de comunicação prévia posso optar pelo procedimento de licença?

- Sim, quando uma operação urbanística está sujeita ao procedimento de comunicação prévia, o requerente pode optar pelo regime de licenciamento.

Cfr. Art. 4º, n.º 6 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Quais são as obras que se encontram isentas de controlo prévio?

- As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas;

- As obras consideradas de escassa relevância urbanística.

Cfr. art.º 6.º e 6.º-A do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e art.º 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

O que são obras de escassa relevância urbanística?

São as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico e que se encontram previstas no art.º 6.º-A do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e no art.º 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU), a seguir enunciadas:

- As edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2m ou, em alternativa, à cércea do rés-do-chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10m2 e que não confinem com a via pública;

- A edificação de muros de vedação até 1,8m de altura que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras até uma altura de 2m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes;

- A edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3m e área igual ou inferior a 20m2;

- As pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afetem área do domínio público;

- A edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal com área inferior à desta última;

- A demolição das edificações referidas nas alíneas anteriores;

- A instalação de painéis solares fotovoltaicos ou geradores eólicos associada a edificação principal, para produção de energias renováveis, incluindo de microprodução, que não excedam, no primeiro caso, a área de cobertura da edificação e a cércea desta em 1m de altura, e, no segundo, a cércea da mesma em 4m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5m, bem como de coletores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos;

- A substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;

- Abrigos de animais de estimação e outros, com área inferior a 10,00m2 e altura relativa ao solo inferior a 2,20m;

- As edificações, estruturas ou aparelhos para churrasqueiras até 5,00m2, para a prática da culinária ao ar livre, desde que não prejudiquem terceiros;

- Instalação de painéis coletores solares, para uso doméstico, até um máximo de 10,00 m2;

- Colocação de gradeamento vazado, com a altura máxima do conjunto de 2,25m, não confinante com a via pública;

- Obras relativas a muros de vedação confinantes e não confinantes com a via pública, inseridos em operações de loteamento, desde que o projeto tipo tenha sido aprovado no âmbito da operação de loteamento;

- Construção de muretes em jardins ou logradouros, desde que não ultrapassem 0,50m de altura;

- Cabines elétricas que obedeçam ao projeto tipo fornecido pela Câmara Municipal.

As obras de escassa relevância urbanística (isentas de controlo prévio) estão sujeitas a comunicação à Câmara Municipal de Mafra?

Sim. Deverá ser efetuada comunicação, com 30 dias de antecedência, utilizando para o efeito o impresso Modelo AT-27.

Cfr. art.º 28.º, n.º 2 do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

Como devo instruir um pedido de licenciamento?

A apresentação de pedido de licenciamento deverá ser efetuada através do preenchimento do impresso Modelo AT-02, anexando os elementos nele indicados.

Poderei solicitar a prorrogação do prazo para execução da obra?

Sim, nas seguintes situações:

- Quando não seja possível concluir as obras no prazo estabelecido, pode o mesmo ser prorrogado a requerimento fundamentado pelo interessado, por uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial, pedido que desde que seja acompanhado dos elementos necessários pode ser efetuado na hora;

- Pode ser ainda concedida uma segunda prorrogação quando a obra se encontre em fase de acabamentos, mediante o pagamento de um adicional à taxa devida.

 cfr. art.º 53.º e 58.º, n.º 5 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Poderei solicitar licença especial para acabamentos?

- Sim, se a obra já tiver atingido um estado avançado de execução e a licença ou a admissão da comunicação haja caducado, e não se mostre aconselhável a sua demolição por razões ambientais, urbanísticas, técnicas ou económicas, pode ser requerida uma licença especial para conclusão da obra, Deverá utilizar, para este efeito, o impresso Modelo AT-05.

cfr. art. 88.º do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Quais são os projetos necessários para construir uma edificação?

Para a construção de uma edificação são, em princípio, necessários os projetos de arquitetura e das especialidades, os quais devem ser desenvolvidos por técnicos habilitados (por ex: arquitetos, engenheiros civis, desde que cumpra os requisitos previstos na Lei n.º 31/2009, de 3 de Julho).

Como se processa o averbamento do processo de obras?

A substituição do requerente ou comunicante, do titular do alvará de construção ou do título de registo emitidos pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (Inci, I.P.), do responsável por qualquer dos projetos apresentados, do diretor de obra ou do diretor de fiscalização de obra, deve ser comunicada, à Câmara Municipal de Mafra, no prazo de 15 dias, a contar da data da substituição, para que se proceda ao respetivo averbamento, apresentando para esse efeito o requerimento Modelo AT-25, devidamente preenchido, acompanhado dos elementos neles referidos, mediante pagamento das taxas devidas.

Como solicitar a alteração da utilização de edifício ou suas frações, prevista no respetivo alvará de autorização de utilização?

A alteração da utilização de edifício ou frações autónomas está sujeita a prévia autorização da Câmara, devendo o interessado formular o pedido de autorização de alteração de utilização mediante requerimento Modelo AT-23, sempre que a alteração da utilização pretendida não implique a realização de operações urbanísticas sujeitas a prévia licença ou comunicação.

Cfr. art.º 4.º n.º 5 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e art. 5.º da Portaria n.º 113/2015, de 22/04.

O que é o P.D.M?

O plano diretor municipal estabelece a estratégia de desenvolvimento territorial, a política municipal de ordenamento do território e de urbanismo e as demais políticas urbanas, integra e articula as orientações estabelecidas pelos instrumentos de gestão territorial de âmbito nacional e regional e estabelece o modelo de organização espacial do território municipal.

cfr. art.º 84.º, n.º 1 do DL n.º 380/99, de 22/09, na sua redação vigente e art.º 1.º do Regulamento do Plano Diretor Municipal de Mafra.

Tenho um terreno e pretendo loteá-lo. Como devo proceder?

Poderá apresentar um pedido de licenciamento de operação de loteamento, com vista à divisão em lotes de prédio, desde que se encontre classificados, face ao PDM em espaço urbano ou urbanizável, devidamente instruído nos termos previstos no, devendo neste caso preencher o Modelo AT-02 e Modelo AT-27, acompanhado dos elementos nele referidos.

Tenho um terreno e quero construir. Como posso saber se posso construir, o que posso construir e quais as regras que devo observar?

Para este efeito poderá apresentar fazer um pedido de informação prévia na Câmara Municipal (Modelo AT-04) ou poderá solicitar informação sobre quais as aptidões previstas no Plano Diretor Municipal para o terreno (Modelo AT-20).

Posso fazer obras de alteração no interior de edifícios ou frações sem controlo prévio da Câmara Municipal?

Sim, desde que essas obras não impliquem modificações na estrutura de estabilidade e não incidam sobre imóveis classificados ou em vias de classificação.

Cfr. art. 6.º n.º 1, alínea b) do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Depois de apresentar na Câmara Municipal o pedido de licenciamento/comunicação prévia da realização de operação urbanística, quais os deveres que devo cumprir?

Neste domínio destaca-se o dever de publicitar o pedido apresentado (licenciamento, comunicação prévia ou emissão de alvará de obras) no prazo de 10 dias, mediante colocação de um aviso no local da obra onde deverá permanecer até à conclusão das obras

 Cfr. Art. 12.º e 78.º do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Posso legalizar uma obra realizada sem licenciamento/comunicação prévia e posterior a 1951?

Sim, desde que cumpra todas as normas legais e regulamentares aplicáveis. Para o efeito é adotado o procedimento adequado à operação em causa (licenciamento ou comunicação prévia). O requerimento a utilizar é o Modelo AT-36, acompanhado dos elementos referidos no mesmo

 Cfr. Art. 16.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU) e Art.102.º do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Posso reclamar defeitos de construção em edifício/fração autónoma recentemente adquirido?

Os defeitos de construção não se incluem no âmbito do DL n.º 555/99, de 16/12, na sua redação vigente (RJUE) dado que constituem matéria sujeita ao âmbito de aplicação dos art. 913.º e seguintes ou 1218.º e seguintes do Código Civil, consoante estejamos ou não perante um contrato de empreitada. Ressalve-se que em qualquer dos casos estamos perante um prazo de garantia de cinco anos, devendo a denúncia dos defeitos ser feita dentro do prazo de um ano, a contar do conhecimento dos defeitos, sob pena de caducidade do direito, cfr. n.º 3 do art.º 916.º e n.º 2 do art.º 1225.º do Código Civil.

Nesta perspetiva, estamos perante questão entre particulares que poderá ser submetida à apreciação dos tribunais judiciais, a quem cabe a competência para dirimir e apreciar os conflitos entre privados, conforme estatuído no n.º 2 do art.º 202.º da Constituição da República Portuguesa, sem prejuízo do recurso a meios alternativos de composição de litígios.

Sou inquilino de edifício/fração autónoma com necessidade de obras. Como agir?

Quando esteja em causa a execução de obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria de arranjo estético, poderá ser determinado, pela Câmara Municipal, que o proprietário proceda à execução de obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético. Assim, poderá requerer a realização de uma vistoria, ao abrigo do disposto no art.º 89.º do RJUE, preenchendo para o efeito o requerimento Modelo AT-24.

É necessário solicitar licença na Câmara Municipal para pintar a minha moradia?

A pintura de uma moradia constitui uma obra de conservação, pelo que está isenta de controlo prévio nos termos previstos no art.º 6.º, n.º 1, alínea a) do DL n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Apenas será necessário solicitar licença no caso de ocupar a via pública ou pretender efetuar a pintura numa cor diferente.

O que é necessário para dividir a minha parcela através de uma operação de destaque?

A operação de destaque, ou seja, a divisão de um prédio, com descrição predial, em duas parcelas, está sujeita à emissão de uma certidão pela Câmara Municipal, destinada a comprovar a verificação dos requisitos legais e regulamentares aplicáveis. Neste caso poderá instruir o pedido de certidão, utilizando o impresso Modelo AT-32, acompanhado dos elementos nele referidos, devendo ter em atenção o disposto no art.º 24.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

A Câmara Municipal pode emitir uma certidão de compropriedade? Como devo instruir este tipo de pedido de certidão?

De acordo com o disposto no art. 54.º da Lei n.º 64/2003, de 23 de Agosto, (AUGI) a celebração de quaisquer atos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos carece de parecer favorável da Câmara Municipal.

Para este efeito poderá apresentar requerimento, Modelo AT-41, acompanhado dos elementos referidos no mesmo.

Nota: Este tipo de pedido só se aplica a terrenos cuja classificação, em sede de cadastro (Finanças), seja rústica.

Pode a Câmara Municipal certificar áreas da parcela/prédio?

Não. A Câmara Municipal não pode emitir uma certidão comprovativa da área de determinado prédio porque não dispõe de cadastro geométrico da propriedade rústica e cadastro predial dos prédios do concelho.

É possível solicitar uma Certidão em como a edificação é anterior a 1951 (documento que substitui a licença de utilização)?

Sim. Para tal, deverá utilizar o impresso modelo AT-17, acompanhado dos elementos nele referidos.

Pretendo colocar uma marquise na varanda da minha fração autónoma. Onde me devo dirigir para obter informações?

A pretensão implica uma alteração de fachada pelo que deverá apresentar pedido de licenciamento/autorização devidamente instruído, utilizando o impresso Modelo AT-02, tendo em conta o n.º 4 do art. 10 .º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).

Como devo instruir o pedido de fotocópias de um processo de obras para efeitos de IMI?

Deve preencher o requerimento Modelo AT-15, identificar o processo do qual pretende fotocópias e apresentar cartão de contribuinte e bilhete de identidade ou cartão de cidadão.

Todos os pedidos a efetuar à Câmara, estão sujeitos ao pagamento de taxas previstas no Regulamento e Tabela de Taxas em vigor no Município de Mafra, que se encontra disponível para consulta, noutro separador nesta página.

As edificações destinadas a habitação executadas em madeira, pré-fabricadas ou modulares, estão isentas de controlo prévio?

As edificações pré fabricadas ou modulares, independentemente do material de aplicação na sua construção, quando destinadas ao uso habitacional, incorporam-se no solo com caracter de permanência, designadamente através das ligações às infraestruturas básicas, pelo que são consideradas operações urbanísticas, nos termos das alíneas  a) e j) do art. 2.º do RJUE, encontrando-se sujeitas, nos termos gerais, aos procedimentos administrativos de controlo prévio, previstos no artigo 4.º do RJUE.